Immobilien waren schon immer eine beliebte Kapitalanlage. Gerade durch die aktuellen Niedrigzinsen lohnt sich das Investment in das sogenannte „Betongold“. Wohnung oder Haus, alt oder neu, vermieten oder selbst nutzen: Es gibt einige Dinge, die Sie bei einer Investition in Immobilien beachten sollten.

Der Markt für Immobilien hat seit der Finanzkrise einen rasanten Aufschwung erlebt. Laut Bundesbank haben sich die Preise allein für Wohnimmobilien in den sieben Großstädten (A-Städte) in Deutschland fast verdoppelt. In den B-Städten sind die Werte um rund 80 % gestiegen. Auch die Mieten für Bestandsimmobilien haben sich trotz Mietpreisbremse in den A-Städten (Großstädte) 2017 laut des Immobilienspezialisten Bulwiengesa um etwa 9 % und in den B-Städten um rund 6 % erhöht. Laut der Bundesbank ist weiter mit einer anhaltend starken Wohnraumnachfrage zu rechnen, die das Angebot übersteigt.

Zwar ist nach Erkenntnissen der Bundesbank die Zahl der Neubauten und Baugenehmigungen beträchtlich gestiegen. Mit der nach wie vor kräftigen Nachfrage kann das Angebot aber nicht mithalten. Auch künftig wird aufgrund der überproportional wachsenden Zahl der Haushalte ein Nachfrageüberhang fortbestehen und den Nährboden für weitere Miet- und Preissteigerungen bieten.

Für Anleger sind die Wertsteigerung durch den akuten Wohnraummangel, Steuervorteile und der Schutz vor Inflation, die bei Immobilien an sich keine Wertminderung erwirkt, gute Argumente, um Geld in Immobilien zu investieren.

Die Immobilie selbst – Wohnung oder Haus, alt oder neu?

Ob Sie in eine Eigentumswohnung investieren oder gleich ein ganzes Haus kaufen, hängt natürlich von Ihren eigenen Vorlieben und Ihrem Budget ab. Auch spielt bei der Entscheidung die Frage eine Rolle, wie die Immobilie zukünftig genutzt werden soll. Wenn Sie mit Ihrer Familie darin wohnen wollen, ist die Immobilie kein Renditeobjekt und muss anderen Ansprüchen gerecht werden als eine Wohnung, die Sie vermieten wollen.

Neubauten sind zwar in der Anschaffung teurer als Altbaubauten, dafür sind die Kosten für die Sanierung von Altbauten nicht zu unterschätzen. Grundsätzlich richtet sich der Preis einer Immobilie nach der Größe, Lage und natürlich auch nach der Bausubstanz.

• Die Lage: Wie ist die Infrastruktur? Wie verhält es sich mit dem Wohnungsmarkt und der Nachfrage nach Wohnungen vor Ort?
• Ausstattung des Objektes: Wie groß ist die Wohnfläche? Wie hochwertig ist die Grundausstattung? Wie ist die Energieeffizienz des Objektes?
• Alter und Zustand des Objektes: Muss das Haus saniert werden oder entfallen Sanierungsarbeiten?

Die Finanzierung der Immobilie: Nebenkosten berücksichtigen!

Wenn Sie das Objekt vermieten wollen, sollten die Einnahmen den Kredit decken und einen Überschuss für weitere Kosten wie den Bestandsschutz, Sanierungen und Verwaltungskosten abwerfen. Die im Rahmen eines Baudarlehens aufgenommenen Kredite sind meist zweckgebunden. Das bedeutet, dass diese ausschließlich für den Kauf und Bau beziehungsweise Umbau ausgegeben werden können. Baukredite sind fast ausschließlich Annuitätendarlehen und Sie als Kreditnehmer zahlen in monatlichen Raten den Kredit an die Bank zurück.

Wenn Sie in Immobilien investieren, fallen jedoch auch Nebenkosten an, die oftmals nicht über den Kredit abgedeckt werden dürfen. Dazu zählen zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, Gebühren für das Grundbuchamt sowie Notarkosten. Somit ist Eigenkapital vonnöten, um diese Kosten zu decken. Zwar gibt es auch die Möglichkeit der Vollfinanzierung. Hierbei müssen Sie aber beachten, dass die Kreditrichtlinien wesentlich schlechter sind als bei Teilkrediten beziehungsweise Baukrediten. Meist ist der Zinssatz wesentlich höher, sodass der Immobilienkauf im Schnitt teurer ist, als wenn der Käufer Eigenkapital mitbringt.

Eine weitere Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ist das Crowdinvesting. Hierbei kaufen Sie kein einzelnes Objekt, sondern agieren als Investor und legen Ihr Geld in ein Bauprojekt an. Der Vorteil vom Crowdinvesting ist, dass Sie hier auch mit kleinen Beiträgen in das Immobilien-Investment einsteigen können. Oft beteiligen sich Anleger dabei über sogenannte Nachrangdarlehen. Das sehen Verbraucherschützer kritisch: Denn im Insolvenzfall werden erst die Ansprüche aller anderen Gläubiger befriedigt, im Anschluss kommen dann theoretisch die Kleinanleger an die Reihe – doch praktisch gehen sie meist leer aus.

Vermietung der Immobilie

Wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten, ist es wichtig, vorher genau die Rendite zu berechnen. Hierbei wird zwischen Bruttomietrendite sowie Nettomietrendite unterschieden. Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis. Für die Berechnung wird die Nettokaltmiete verwendet und meist ergibt sich hier eine Rendite von vier bis sechs Prozent.

Genauer ist jedoch die Nettomietrendite. Hierbei werden noch laufende sowie einmalige Nebenkosten berechnet, die sich auf die Rendite mindernd auswirken. Vielleicht wollen Sie eine Hausverwaltung engagieren, die sich um die Mietbelange kümmert. Auch Instandhaltungskosten werden bei der Nettomietrendite mit eingerechnet. Diese gibt somit ein genaueres Bild über die wirkliche Rendite des Objektes ab und lässt erkennen, ob sich der Kauf lohnt. Unabhängig davon ist die Investition in eine Immobilie als Mietobjekt meist ein gewinnbringendes Unterfangen und der Kredit lässt sich von den Mieteinnahmen decken. Vor allem, wenn die Lage attraktiv und die Nachfrage nach Wohnraum groß ist, lohnt sich der Immobilienkauf zum Zwecke der Vermietung auf lange Sicht.

Immobilien sanieren als Wertsteigerung

Sanierungsbedürftige Objekte sind wesentlich günstiger im Kaufpreis als neue oder frisch sanierte Häuser und Eigentumswohnungen. So lohnt sich das Investment, da die Immobilie nach der Sanierung eine hohe Wertsteigerung verzeichnen kann. Jedoch gilt zu beachten: Die Kosten, die beim Kauf der Immobilie gespart werden, brauchen Sie eben für diese Sanierung.

Vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie lohnt es sich also, diese vorher genauestens von einem Gutachter überprüfen zu lassen. So haben Sie einen guten Überblick, wie hoch der Sanierungsbedarf der Immobilie ist und welche Kosten auf Sie zukommen werden. Durch die Aufwertung des Objektes steigt natürlich auch ihr Wert, sodass sich die Investition in eine sanierungsbedürftige Immobilie langfristig durchaus auszahlen kann

Sie wollen mehr über das Thema Immobilien als Kapitalanlage lesen? Erfahren Sie in unserem Artikel „Situation am deutschen Immobilienmarkt: Quo vadis?“ wie die Perspektiven für die deutsche Immobilienwirtschaft stehen und ob sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen.

Bildnachweis: ©Sensay /photocase.de

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