Situation am deutschen Immobilienmarkt: Quo vadis?

Momentan beobachten wir in der Immobilienwirtschaft eine Abschwächung der Konjunkturdynamik und hohe Preissteigerungen. Wie stehen die Perspektiven für die deutsche Immobilienwirtschaft, lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage und falls ja, welche Möglichkeiten einer Investition gibt es? Dr. Ralf Budinsky (Leiter der Produktentwicklung) beantwortet die Fragen, ob das wirtschaftliche Umfeld für Immobilien weiterhin günstig ist – und welche Bereiche des Immobilienmarktes (Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel und Logistik) noch Potential bieten. 

Immobilien erfreuen sich schon seit jeher einer ausgesprochenen Beliebtheit. Immobilien sind neben der wohnwirtschaftlichen Nutzung als Eigenheim ein unverzichtbarer Baustein in der Vermögensanlage und gehören neben Aktien und Anleihen in jedes gut diversifizierte Portfolio. Dabei bieten sich Anlegern verschiedene Möglichkeiten einer Investition in Immobilien.

  • Neben dem direkten Erwerb einer Immobilie
  • können Anleger indirekt und schon mit geringeren Anlagebeträgen über Immobilienfonds oder
  • alternativ über REITs (Real-Estate-Investment-Trusts) und Immobilienaktien in Immobilien investieren.

Der mit einer Investition in Immobilien oftmals zitierte Begriff „Betongold“ steht für die Werthaltigkeit, die Anleger Immobilien als Renditeobjekt zuschreiben.

Deutschland und der Immobilienboom: Welche Investitionen sind heute noch sinnvoll?

In der Tat kann in den letzten Jahren in Deutschland von einem regelrechten Immobilienboom gesprochen werden, der Direktinvestoren sowie auch Kapitalanlegern satte Wertzuwächse beschert hat. Nach Jahren mit deutlichen Preissteigerungen, die über alle Immobiliensegmente hinweg beobachtet werden konnten, stellt sich somit unweigerlich die Frage, ob das wirtschaftliche Umfeld für Immobilien weiterhin günstig ist. Des Weiteren stellt sich die Frage welche Bereiche des Immobilienmarktes noch Potential bieten. Hier können Anleger zwischen einer Investition in die Immobiliensektoren Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel und Logistik wählen.

Aktuelle Wirtschaftssituation: Exportwirtschaft leidet, Auftragseingänge rückläufig

Nachdem die deutsche Wirtschaft in den letzten Jahren kräftig gewachsen ist, zeichnen sich seit Anfang des Jahres leichte Ermüdungserscheinungen ab. So sind die wichtigsten konjunkturellen Frühindikatoren zurückgegangen. Belastende Faktoren sind die Exportwirtschaft, die unter den Strafzöllen in den USA leidet, sowie ein Rückgang der Auftragseingänge.

Deutschland bleibt Motor für die wirtschaftliche Entwicklung in Europa

Trotz dieser Abschwächungen bleibt die grundsätzliche Tendenz der deutschen Wirtschaft weiterhin positiv, so dass Deutschland auch auf Sicht von Jahren weiterhin der Motor für die wirtschaftliche Entwicklung in Europa bleiben wird. Dies spiegelt sich auch in der Arbeitsmarktsituation wider. Während die Arbeitslosenquote zuletzt auf 5% gefallen ist, hat sich die Zahl der offenen Stellen weiter erhöht.

Gleichzeitig sind die verfügbaren Einkommen gestiegen. Im Ergebnis ist der private Verbrauch aktuell einer der wichtigsten Pfeiler der deutschen Wirtschaft. Dies sollte sich auch positiv auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken und diesen weiter beflügeln.

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Prognose: Nullzinspolitik wird 2019 fortgesetzt

Flankiert wird diese Entwicklung durch das anhaltende Niedrigzinsumfeld. So wird die EZB ihr Ankaufprogramm für Anleihen zwar Ende 2018 beenden, an ihrer Nullzinspolitik aber auch 2019 festhalten. Die Finanzierungskosten für Immobilien bleiben somit niedrig und Anleihen guter Bonität als Anlagealternative für Kapitalanleger unattraktiv.

Dem steht in den meisten Immobilienbereichen ein ausgesprochener Nachfrageüberhang in Verbindung mit einer Knappheit der verfügbaren Immobilienobjekte gegenüber. Es ist daher zu erwarten, dass der Anstieg der Immobilienpreise und der bereits in den letzten Jahren zu beobachtende Renditerückgang anhalten werden.

Situation am deutschen Immobilienmarkt: Das sollten Sie als Anleger wissen

Der Markt für Wohnimmobilien hat in den letzten 10 Jahren einen rasanten Aufschwung hingelegt. Laut Berechnungen des Immobilienspezialisten Bulwiengesa haben im Jahr 2017 die Mieten für Bestandsimmobilien trotz Mietpreisbremse in A-Städten (Top-Immobilienstandorte) um knapp 9% und in B-Städten um über 6% zugenommen. Die Preise von Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden konnten sich in A-Städten über die letzten 10 Jahre mehr als verdoppeln. Die Multiplikatoren für Mehrfamilienhäuser, die angeben mit welchem Vielfachen der Jahreskaltmiete der Marktwert einer Immobilie bewertet ist, haben sich im gleichen Zeitraum um rund zwei Drittel erhöht.

Auch wenn die Zahl der Baugenehmigungen insbesondere in den Ballungszentren zuletzt gestiegen ist, so wird der Nachfrageüberhang aufgrund der überproportional wachsenden Zahl der Haushalte auch in Zukunft fortbestehen und den Nährboden für weitere Miet- und Preissteigerungen bieten. Der Trend zur Urbanisierung begünstigt hierbei vor allem die Großstädte. Für Neuinvestoren geht dies mit rückläufigen Renditen einher, die schon heute bei Core-Immobilien in A-Städten nur noch zwischen 2 – 2,5% und in B-Städten um die 3% liegen. Politische Risiken, die sich aus einer Regulierung ergeben, können zusätzlich belastend wirken.

Micro-Apartments als Alternative für Wohnimmobilien

Als eine spezialisierte Variante von Wohnimmobilien haben sich in den letzten Jahren Micro-Apartments etabliert. Dabei handelt es sich um teil- oder vollmöblierte Einzimmer-Wohnungen in Wohnanlagen mit 100 bis 300 Einheiten mit kurzen Mindestmietlaufzeiten von 6 bis 12 Monaten. Der Bedarf an Micro-Apartments resultiert aus der gestiegenen Anzahl an Single-Haushalten, die in großen Städten rund die Hälfte aller Haushalte ausmachen. Darüber hinaus werden diese Wohntypen dem zunehmenden Bedarf nach Flexibilität und Mobilität in der Bevölkerung gerecht.

Vermieter sind oftmals in der Lage, höhere Mieten durchzusetzen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an das Vermietungsmanagement aufgrund der kürzeren Mietlaufzeiten sowie der Instandhaltungsaufwand. Die Immobilienwirtschaft hat auf diesen Bedarf reagiert, wie die neuen Baugenehmigungen, die in den Großstädten zur Hälfte auf Kleinstwohnungen entfallen, belegen. Während Micro-Apartments deutliche Preissteigerungen in den letzten Jahren verzeichnen konnten, haben sich die Renditen inzwischen auf das Niveau von Standardwohnungen zurückgebildet.

Ihre Chance als Anleger: Hochkonjunktur auf dem Büromarkt

Getrieben von einer lang anhaltenden Hochkonjunktur hat der Büromarkt in den letzten Jahren eine sehr positive Entwicklung vollzogen. Die Leerstandsquoten sind in A-Städten inzwischen auf 4% gefallen. Bei begrenzten Kapazitäten sind trotz neuer Baugenehmigungen weitere Preissteigerungen zu erwarten. Nachdem die Renditen in den letzten Jahren kontinuierlich zurückgegangen sind, erwartet Bulwiengesa eine Stabilisierung bei den Nettoanfangsrenditen, wobei die Abstufung in Abhängigkeit von der Standortqualität beibehalten bleibt.

Eine interessante Variante von Büroimmobilien, die in den letzten Jahren an Beliebtheit gewonnen hat, sind flexible Workspaces. In Deutschland hat sich die angemietete Fläche in den sieben größten Bürostandorten im Jahr 2017 allein verfünffacht. Dabei handelt es sich um flexibel nutzbare und modern ausgestattete Büroeinheiten, die von Unternehmen nur für kurze Zeit, oftmals 6 bis 12 Monate, angemietet werden. Es entfällt für Unternehmen die Notwendigkeit lange Mietverträge abzuschließen.

Gerade für kleine Unternehmen, aber auch große Unternehmen mit einem vorübergehenden zusätzlichen Flächenbedarf sind flexible Workspaces eine adäquate Lösung. Für flexible Workspaces lassen sich höhere Mieten durchsetzen. Der Vermietungsaufwand und die Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Entwicklung ist jedoch deutlich höher. Darüber hinaus besteht ein höheres Anbieterrisiko, da sich mehr als 50% der in Deutschland angebotenen Mietfläche auf nur 7 Betreiber konzentriert.

Hotelimmobilien: Als Kapitalanlage für Anleger sinnvoll?

In den Fokus der Anleger sind inzwischen auch Hotelimmobilien gerückt. Die Übernachtungszahlen im deutschen Hotelgewerbe steigen kontinuierlich und erreichten 2017 mit 459 Millionen einen neuen Höchststand. Hotelimmobilien profitieren unmittelbar von einem positiven konjunkturellen Umfeld und der zunehmenden wirtschaftlichen Verflechtung im Zuge der Globalisierung. Die Hauptprofiteure sind die wirtschaftlichen Hauptzentren in den A-Städten. Die Übernachtungspreise sind zuletzt im Durchschnitt nicht weiter gestiegen. Demgegenüber hat die hohe Nachfrage auch bei Hotelimmobilien zu Preissteigerungen und einem Verfall der Renditen geführt.

Einzelhandel: Lohnt sich eine Investition in Immobilien?

Der Einzelhandel befindet sich in einem grundsätzlichen Wandel, getrieben durch den Online-Boom, der zu einem Verdrängungswettbewerb führt. Während der Online-Handelsumsatz seit 2014 um rund ein Viertel gewachsen ist, konnte der restliche Einzelhandelsumsatz lediglich um gut 5% zulegen.

Sind in anderen Immobilienbereichen die Mieten in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, so zeichnet sich beim Einzelhandel bereits über die letzten Jahre eine Verflachung der Mieten und ein Rückgang der Renditen ab. Als Überlebensstrategie ist es in den nächsten Jahren für den Einzelhandel wichtig, gegenüber dem Online-Handel einen Mehrwert für den Kunden durch eine kompetente Beratung und einen „Erlebniseffekt“ beim Einkaufen zu bieten. Dabei wird es zu einer Differenzierung zwischen Top- und Nebenlagen kommen. Einkaufs- und Fachmarktzentren in der Nähe von Großstädten haben gegenüber regionalen Standorten klare Vorteile.

Boom bei Logistikimmobilien

Im Gegenzug boomt der Markt für Logistikimmobilien. Deutschland kommt hierbei der Status als Logistikdrehkreuz und dominanter Markt mit einem Anteil von mehr als einem Viertel in Europa zu. Originärer Treiber dieser positiven Entwicklung ist der Trend zur Globalisierung sowie das Anwachsen des Onlinehandels, der in Deutschland im Jahre 2017 ein Umsatzvolumen von knapp 50 Mrd. Euro und erstmals einen Marktanteil von rund 10% am Einzelhandelsumsatz erreichen konnte.

Logistikimmobilien bestechen im Vergleich zu Büro und Einzelhandel durch höhere Renditen. Obgleich der Flächenumsatz zugenommen hat, steht der wachsenden Nachfrage nur ein begrenztes Angebot gegenüber. Dazu kommt eine restriktive Genehmigungspraxis, von der wiederum der Bestand profitiert. Eine besondere Herausforderung bildet der zunehmende Bedarf an Citylogistik, der stadtnahen Lagervorhaltung zur Erzielung von kurzen Lieferzeiten. Dies begünstigt auch bei Logistikimmobilien Flächen rund um die A-Städte.

Zusammenfassung: Perspektiven für die deutsche Immobilienwirtschaft

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Perspektiven für die deutsche Immobilienwirtschaft trotz einer Abschwächung der Konjunkturdynamik und der hohen Preissteigerungen weiterhin positiv sind. Hierfür sprechen der anhaltende Nachfrageüberhang sowie die geringen Leerstandsquoten.

Risiken gehen von der Eskalation des Handelskrieges mit der USA und einer Weltwirtschaftsrezession aus. Die äußerst attraktiven Renditen für Immobilieninvestments gehören aber der Vergangenheit an.

Der Einzelhandel leidet unter der zunehmenden Bedeutung des Onlinehandels. Hier erweisen sich Logistikimmobilien als eine natürliche Absicherung. Ebenso sind neue Büroimmobilien in guten Lagen und mit solider Mieterstruktur attraktiv.

Der Bedarf an Wohnimmobilien ist aufgrund der wachsenden Zahl an Haushalten ungebrochen, sodass weitere Preissteigerungen zu erwarten sind. Für alle Immobilienbereiche behält aber die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ ihre Gültigkeit. So sollten Anleger vor dem Hintergrund des geringeren Risikos den Fokus auf Core-Immobilien in oder in der Nähe von A-Städten richten.

Lesen Sie im letzten News-Artikel, wie Börsenexperte und Chefvolkswirt Carsten Klude die DAX-Entwicklung einschätzt.

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Autor: Dr. Ralf Budinsky

Dr. Ralf Budinsky ist promovierter Wirtschaftsmathematiker und verfügt seit 1993 über Kapitalmarkterfahrung. Im Jahre 2011 trat er der Warburg Gruppe bei, wo er langjähriger Leiter der Abteilungen Quantitatives Research und Portfoliomanagement war. Darüber hinaus war er als Relationship Manager mehrere Jahre für die Betreuung institutioneller Kunden zuständig. In seiner aktuellen Position als Leiter Produktentwicklung zeichnet sich Herr Dr. Budinsky für die Entwicklung von neuen Finanzprodukten und Strategien im Bereich liquider Wertpapieranlagen verantwortlich.
Bildnachweis: ©Vapi /photocase.de