Real Estate Investment Trusts (REITs) – die verkannte Perle unter den Immobilienanlagen

Das Anlagejahr 2018 werden viele Anleger aufgrund der teilweise großen Kursverluste noch lange in Erinnerung behalten. Lediglich die Anlageklasse Immobilien erzielte positive Wertzuwächse. Warum wir in den Immobilienaktien REITs mit diversifiziertem Immobilienportfolio eine Chance für Anleger sehen, erfahren Sie hier. 

Krisenjahr 2018: Einzig die Anlageklasse Immobilien zeigte positive Wertzuwächse

Das Anlagejahr 2018 hat in den Portfolios vieler Anleger zumindest temporär merkliche Spuren hinterlassen. So verzeichneten Aktien, Anleihen und Rohstoffe nahezu unisono Kursverluste, die sich insbesondere im vierten Quartal nochmals verstärkten.

Lediglich die Anlageklasse Immobilien erwies sich wieder einmal als der berüchtigte „Fels in der Brandung“ und konnte selbst in diesem Krisenjahr in weiten Bereichen erneut positive Wertzuwächse erzielen. So legte der US NCREIF TBI Index, der die Preisentwicklung von US-Immobilien auf der Basis von tatsächlich getätigten Immobilientransaktionen misst, um 4,1% zu.

Starker Anstieg der Immobilienpreise

Und auch deutsche Ein- und Mehrfamilienhäuser verteuerten sich im 3. Quartal 2018 gegenüber dem Vorjahr um 7,6%, während Eigentumswohnungen sogar um satte 8,2% zulegen konnten. Das berichtete das Hamburger Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS).

Demnach sind seit dem ersten Quartal 2007 die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 62,3% gestiegen. Im gleichen Zeitraum stiegen auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bundesweit um 77,1%. Für das gesamte Jahr 2018 ergab sich laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken für den gesamtdeutschen Markt ein Anstieg im JahresdurchschnittIn Anbetracht der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am deutschen Wohnimmobilienmarkt 2019 fortsetzen.

Ebenfalls gestiegen sind auch die Wohnungsmieten (Neuvertragsmieten). Hier lag der mittlere Angebotsmietpreis im dritten Quartal 2018 bei 7,06 Euro/m². Ein Anstieg um 3,9% gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Neuvertragsmieten sind damit etwas stärker gestiegen als in dem entsprechenden Vorjahreszeitraum, als ein Anstieg um 3,6% zu verzeichnen war (III  2017 gegenüber III 2016). Seit dem ersten Quartal 2007 haben die Neuvertragsmieten bundesweit um 36,8% zugelegt.

 

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Zinsen: Darauf sollten sich Anleger einstellen

Im Anbetracht der konjunkturellen „Erlahmung“, die sich weltweit abzeichnet, hat die US-Notenbank Fed von weiteren Zinserhöhungen abgesehen und bis September 2019 zwei Mal um einen Viertelpunkt den Leitzins gesenkt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Negativzinsen, die Banken auf ihre Einlagen bei der Notenbank zahlen müssen, von minus 0,4 auf minus 0,5 gesenkt. Der Leitzins verbleibt auf null Prozent. Zudem hat die EZB angekündigt, ab November 2019 wieder Anleihen im Volumen von 20 Milliarden Euro monatlich zu erwerben. Ein Ende der lockeren Geldpolitik ist nicht in Sicht.

Anleger müssen sich daher darauf einstellen, dass das Umfeld niedriger Zinsen noch lange anhalten wird. Damit bleiben die Finanzierungskosten von Immobilien niedrig und das Preissteigerungspotenzial bestehen. Auch der Nachfrageüberhang führt bei einer wachsenden Bevölkerung zu einer zunehmenden Verknappung der noch am Markt frei verfügbaren Immobilienobjekte.

Sollte die sich verschlechternde Konjunkturentwicklung fortschreiten, so werden sich allerdings auch Immobilien den negativen Konjunkturimpulsen nur schwer entziehen können, womit es für Anleger umso wichtiger ist, durch taktisch motivierte Verkäufe auf diese Entwicklungen zeitnah reagieren zu können. Diese Voraussetzungen sind jedoch aufgrund der Illiquidität bei einem Engagement in Direktimmobilien per se nicht gegeben. Und auch bei einer indirekten Beteiligung über einen Immobilienfonds ist die Veräußerbarkeit eingeschränkt. Offene Immobilienfonds bieten zwar grundsätzlich eine Veräußerungsmöglichkeit, sind aber in Deutschland gesetzlich mit Kündigungs- und Rückgabefristen von 12 bzw. 24 Monaten versehen.

Immobilienaktien REITs

Einen Ausweg aus diesem Dilemma bieten „Real Estate Investment Trusts“, kurz REITs. REITs sind artverwandt zu Immobilienaktien, gegenüber diesen aber im Sinne des Anlegerschutzes strenger reglementiert. Sie werden typischerweise als börsennotierte Aktiengesellschaften mit einem klaren Betätigungsfeld aufgesetzt, das die Bewirtschaftung, Verwaltung und Finanzierung von Immobilien umfasst.

Dazu investiert der einzelne REIT in ein breit diversifiziertes Portfolio aus Immobilien. Die Einnahmen des REIT resultieren aus Mieteinnahmen sowie aus Veräußerungsgewinnen und Zinsen. Die Gesellschaften verpflichten sich, diese Einnahmen nahezu vollständig – in Deutschland mindestens 90% der Erträge – auszuschütten. De facto bilden REITs eine Art Mischform aus Immobilien und Aktien, vereinen sie doch die langfristigen Vorteile aus Wertsteigerungen und stabilen Cash-Flows von Immobilien mit der über die jederzeitige Veräußerbarkeit gegebenen Liquidität von Aktien.

Der Vorteil des hoch diversifizierten Immobilienportfolios

In der Tat bietet dieses Instrument der indirekten Immobilienbeteiligung vielfältige Vorzüge. Erwirbt der Anleger bereits mit dem Kauf eines einzelnen REIT ein breit aufgestelltes Portfolio an Immobilien, so gelangt er über den Kauf eines REIT-Fonds in den Genuss eines hoch diversifizierten Immobilienportfolios. Da die einzelnen REITs oftmals einen regionalen und auch auf Sektoren bezogenen Fokus haben, lässt sich sowohl ein globales als auch auf einzelne Wirtschaftsbereiche gezielt bezogenes Immobilienengagement aufbauen. Lange Vorlaufzeiten, die sich aus der Immobiliensuche und Begutachtung ergeben, entfallen, da REITs stets zu nahezu 100% in Bestandsimmobilien investiert sind.

Im Gegenzug kommt es auch zu keiner Verwässerung der Immobilienquoten in Folge einer Vorhaltung von Liquidität, da der REIT den Weg einer Kapitalerhöhung nur dann beschreitet, wenn die Gesellschaft bereits über einen Zugriff auf neue Immobilienobjekte verfügt. Damit die erforderlichen Kapitalerhöhungen über die Börse platziert werden können, haben die Gesellschaften hohe Anforderungen an die Corporate-Governance zu erfüllen. Letztlich stellen REITs neben Immobilienaktien für viele Investoren, wie z. B. Vermögensverwalter, die einzige Möglichkeit dar, ein Immobilienexposure möglichst schnell und zu überschaubaren Kosten auf- und wieder abzubauen.

Der Vorteil des hoch diversifizierten Immobilienportfolios

In der Tat bietet dieses Instrument der indirekten Immobilienbeteiligung vielfältige Vorzüge. Erwirbt der Anleger bereits mit dem Kauf eines einzelnen REIT ein breit aufgestelltes Portfolio an Immobilien, so gelangt er über ein Investment in einen REIT-Fonds in den Genuss eines hoch diversifizierten Immobilienportfolios. Da die einzelnen REITs oftmals einen regionalen und auch auf Sektoren bezogenen Fokus haben, lässt sich sowohl ein globales als auch auf einzelne Wirtschaftsbereiche gezielt bezogenes Immobilienengagement aufbauen. Lange Vorlaufzeiten, die sich aus der Immobiliensuche und Begutachtung ergeben, entfallen, da REITs stets zu nahezu 100% in Bestandsimmobilien investieren.

Im Gegenzug kommt es auch zu keiner Verwässerung der Immobilienquoten in Folge einer Vorhaltung von Liquidität, da der REIT den Weg einer Kapitalerhöhung nur dann beschreitet, wenn das Unternehmen bereits über einen Zugriff auf neue Immobilienobjekte verfügt. Damit die erforderlichen Kapitalerhöhungen über die Börse platziert werden können, haben die Gesellschaften hohe Anforderungen an die Corporate-Governance zu erfüllen. Letztlich stellen REITs neben Immobilienaktien für viele Investoren, wie z. B. Vermögensverwalter, die einzige Möglichkeit dar, ein Immobilienexposure möglichst schnell und zu überschaubaren Kosten auf- und wieder abzubauen.

REITs: In Deutschland bisher recht unbekannt

Vor dem Hintergrund der vielfältigen Vorzüge verwundert es daher umso mehr, dass REITs in Deutschland weiterhin ein „Schattendasein“ fristen, während in den USA und in Asien REITs sich schon fest etabliert haben und zum bevorzugten Immmobilieninvestment vieler institutioneller Investoren herangereift sind. Erst seit  2007 gibt es Deutsche REITs. Am US-Markt sind die indirekten Immobilienanlagen seit den 1960er bekannt.

Einer der Gründe mag politisch motiviert sein, wurden doch Mietwohnimmobilien, die vor dem 31.12.2006 gebaut wurden, bei der Zulassung von REITs in Deutschland ausgeschlossen, wodurch die Attraktivität dieses Instruments leidet. Von größerer Bedeutung dürfte aber die Mentalität der deutschen Immobilieninvestoren sein, sind sie es doch gewohnt über den Ansatz von Schätz- und Buchwerten für Immobilien anstelle von Marktpreisen, dass der Wert ihrer Immobilien nur wenig schwankt.

Ganz anders bei REITs, die über die Börse täglich gehandelt und mit Marktpreisen bewertet werden. Hier zeigen sich die „wahren“ Immobilienpreise, die deutlich stärkeren Schwankungen unterworfen sind. Und hier zeigt sich auch die Kehrseite der Medaille, die erhöhte Volatilität von REITs als Ausdruck oder Preis für die Liquidität von REITs, die sie so offensichtlich in der Wahrnehmung der Anleger in die Nähe von Aktien bringt, letztlich aber doch zu einem bedeutsamen Teil die Preisschwankungen am Immobilienmarkt reflektiert.

 

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Autor: Dr. Ralf Budinsky

Dr. Ralf Budinsky ist promovierter Wirtschaftsmathematiker und verfügt seit 1993 über Kapitalmarkterfahrung. Im Jahre 2011 trat er der Warburg Gruppe bei, wo er langjähriger Leiter der Abteilungen Quantitatives Research und Portfoliomanagement war. Darüber hinaus war er als Relationship Manager mehrere Jahre für die Betreuung institutioneller Kunden zuständig. In seiner aktuellen Position als Leiter Produktentwicklung zeichnet sich Herr Dr. Budinsky für die Entwicklung von neuen Finanzprodukten und Strategien im Bereich liquider Wertpapieranlagen verantwortlich.