Was sind Real Investment Trusts?
4. April 2018Unterstützt durch die anhaltende Niedrigzinsphase und flankiert durch das positive konjunkturelle Umfeld ist die Investitionsneigung in Immobilien trotz der zum Teil erheblichen Preissteigerungen ungebrochen. Immobilien bieten Investoren über Mieteinnahmen hohe und planbare Cash-Flows und gehören als Diversifikationsbaustein in jedes Portfolio. Die Investition in Immobilien erfolgt traditionell über den Direktkauf oder indirekt über den Erwerb von Immobilienfonds.
Daneben „schlummert“ aber noch eine in Deutschland bisher nahezu vernachlässigte Form der indirekten Immobilienanlage, die gegenüber klassischen Immobilieninvestments einige interessante Vorteile aufweist. Gemeint sind Real Estate Investment Trusts (REITs). REITs sind streng reglementiert und werden typischerweise als steuerlich transparente, börsennotierte Aktiengesellschaften mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Betätigungsfeld aufgesetzt. Dieses umfasst die Bewirtschaftung, Verwaltung und Finanzierung von Immobilien und Grundstücken. Dazu erwirbt der einzelne REIT ein breit diversifiziertes Portfolio aus Immobilien. Die Einnahmen des REIT resultieren aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Grundstücken sowie aus Veräußerungsgewinnen und Zinsen.
REITs stellen eine Mischform aus Immobilien und Aktien dar. Sie vereinen die langfristigen Vorteile aus Wertsteigerungen und stabilen Cash-Flows von Immobilien mit der kurzfristigen Liquidität von Aktien. Die Vorzüge dieser indirekten Form der Immobilienanlage sind bestechend. Bereits über den einzelnen REIT erwirbt der Anleger ein diversifiziertes Portfolio an Bestands- und Mietimmobilien. Dieser Diversifikationsvorteil wird im Falle eines REITs-Fonds aufgrund der breiten Streuung über einzelne REITs und deren Objekte weiter gesteigert. Während sich die Immobilienportfolios der meisten deutschen Investoren auf den heimischen Markt konzentrieren, lässt sich über einen REITs-Fonds leicht ein globales Immobilienexposure aufbauen. Lange Vorlaufzeiten, die sich infolge der Immobiliensuche und Projektentwicklung ergeben, entfallen bei REITs, so dass Anleger unmittelbar an einem bestehenden Immobilienbestand partizipieren können. Gleichzeitig ist eine Verwässerung der Immobilienquoten ausgeschlossen, da die Aufnahme neuer Anlagemittel im Zuge einer Kapitalerhöhung nur dann erfolgt, wenn das Management bereits neue Projekte identifiziert hat.
Eine weitere interessante Eigenschaft von REITs besteht darin, dass sie aufgrund der Regulierung angehalten sind, mindestens 90% ihrer Erträge und damit nahezu ihre vollständigen Cash-Flows auszuschütten. Dies qualifiziert REITs als Dividendenaktien und attraktives Surrogat für die aktuell geringen Kupons aus Anleihen.
REITs dienen der zusätzlichen Diversifikation in einem Portfolio und können auch durch ihre Vorteile gegenüber Direktinvestments in Immobilien überzeugen. Deshalb sind sie auch bei Warburg Navigator Teil des Anlageuniversums.
Autor: Dr. Ralf Budinsky
Dr. Ralf Budinsky ist promovierter Wirtschaftsmathematiker und verfügt seit 1993 über Kapitalmarkterfahrung. Im Jahre 2001 trat er der Warburg Gruppe bei, wo er langjähriger Leiter der Abteilungen Quantitatives Research und Portfoliomanagement war. Darüber hinaus war er als Relationship Manager mehrere Jahre für die Betreuung institutioneller Kunden zuständig. In seiner aktuellen Position als Leiter Produktentwicklung zeichnet sich Herr Dr. Budinsky für die Entwicklung von neuen Finanzprodukten und Strategien im Bereich liquider Wertpapieranlagen verantwortlich.
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