Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden nicht nur als Rückzugsort, sondern auch als Baustein für die Altersvorsorge. Wohneigentum gilt häufig als solide finanzielle Entscheidung. Gleichzeitig ist der Mieteranteil in Deutschland höher als in jedem anderen EU-Land: 2024 lebten 52,8% der Deutschen zur Miete[1]. Das könnte darauf hindeuten, dass der Immobilienkauf hierzulande nicht automatisch die beste Wahl ist.

Daraus ergeben sich zwei Fragen: Ist der Kauf tatsächlich immer sinnvoll? Und worauf sollte man dabei achten? Hier sind 3 hilfreiche Tipps, die Sie beim Immobilienkauf bedenken sollten.

Tipp 1: Achtung vor sehr hohen Nebenkosten

Beim Immobilienkauf verführt der ausgewiesene Kaufpreis leicht dazu, die Gesamtausgaben zu unterschätzen. Er bildet die tatsächliche Belastung nicht ab. Im Erwerbsprozess und danach fallen regelmäßig „versteckte“ Kosten an, etwa[2]:

• Notargebühren mit Grundbucheintragung (ca. 1,5% des Kaufpreises)
• Maklerprovision (Käufer und Verkäufer zahlen jeweils ca. 3% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% je nach Bundesland) 
• Grundsteuer (jährlich)
• Laufende Instandhaltungskosten 

Diese Nebenkosten werden häufig unterschätzt – mit der Folge, dass Budgets überzogen und finanzielle Spielräume dauerhaft eingeengt werden. Ein Eigenheim kann zwar den Wunsch nach mietfreiem Wohnen im Alter erfüllen. Ohne die systematische Einplanung der Zusatzkosten wird das Vermögen jedoch rasch zum finanziellen Belastungsfaktor. Neben den Erwerbsneben- und laufenden Kosten stellt sich zudem die Frage, ob eine Immobilie in jedem Fall eine verlässliche Rendite erwirtschaftet.

Tipp 2: Bringt mir der Immobilienkauf wirklich Rendite?

Die über Jahre stetig steigenden nominalen Immobilienpreise in Deutschland erweckten den Eindruck, Immobilien seien eine sichere, sich selbst generierende Investition[3]. 2023 brachte jedoch einen harten Realitätscheck: Die Immobilienpreise fielen gegenüber dem Vorjahr um 8,4%[4]. Dieser starke jährliche Rückgang, vor allem getrieben durch hohe Zinsen, Inflation und Marktkorrekturen, widerlegte den Mythos garantierter Preissteigerungen. Wie bei allen Investitionen muss die Inflation bedacht werden: Bei 2% Inflation gleicht ein Preisanstieg von 2% lediglich die Teuerung aus.

Unter dieser Annahme ist jeder Preisanstieg unter 2% real ein Verlust.

Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend:

Käufer, die zum Höchstpreis in den Markt einsteigen, müssen möglicherweise mit Stagnation oder Verlusten rechnen, insbesondere in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit und Inflation.

Doch auch wenn eine Immobilie an Wert gewinnt, bleibt die Frage: Wäre mein Geld nicht woanders besser investiert?

Tipp 3: Opportunitätskosten berechnen – Alternativen bedenken

Die Aufnahme eines Kredits in Deutschland wirkt wie ein „Zwangssparplan“: Monat für Monat tilgen Sie Schulden (inklusive Zinsen) und bauen so schrittweise Eigenkapital in der Immobilie auf. Dieses „Zwangssparen“ ist jedoch unflexibel und bindet über Jahrzehnte einen großen Teil Ihres verfügbaren Einkommens. Daher sollten die Opportunitätskosten der Kreditraten stets berücksichtigt werden.

Die Schlüsselfrage lautet: Wenn ich keinen Kredit hätte, wofür könnte ich dieses Geld alternativ einsetzen? 

Die Alternative zum Kauf ist das Mieten. Der Vergleich verschiedener Standorte zeigt, dass der Erwerb – inklusive Hypotheken- und Nebenkosten – im Durchschnitt häufig teurer ist als die Miete einer gleich großen Immobilie. Die dadurch freigewordene Differenz lässt sich alternativ investieren, etwa in Wertpapiere.

Zudem ist Wohneigentum eine illiquide Anlage:

Um Kapital zu heben, müssen Sie den zeitaufwändigen Verkaufsprozess durchlaufen. Im Gegensatz dazu sind Finanzwerte wie Aktien oder Anleihen in der Regel liquider, da sie auf etablierten Märkten schnell veräußert werden können. Wenn Sie diesen Unterschied kennen, können Sie besser abwägen, ob Sie Ihr Geld in Immobilien investieren oder durch liquidere Anlagen flexibel bleiben möchten. Ein Liquiditätspuffer ist – wie in Tipp 2 ausgeführt – im Immobilienmarkt wichtig; dennoch tragen auch Wertpapiere Marktrisiken.

Fazit: Es ist eine persönliche Entscheidung

Ein Eigenheim in Deutschland kann langfristige Stabilität und Sicherheit bieten. Es verspricht auch den Traum vom mietfreien Wohnen im Alter. Garant für Wohlstand ist es jedoch nicht. Versteckte Kosten wie Notargebühren, Grunderwerbssteuer und Renovierungen können das Budget spürbar belasten. Preisentwicklungen können unerwartet sinken, wie im Jahr 2023. Ein Kredit verlangt Disziplin, verringert aber zugleich die Flexibilität. Alternativ ermöglichen liquide Anlagen in Wertpapiere Diversifizierung und Liquidität, bergen aber Marktrisiken.

Bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, prüfen Sie daher sorgfältig unsere drei Punkte: versteckte Kosten, realistisches Renditepotenzial und Opportunitätskosten.

Letztlich ist der Erwerb eines Eigenheims eine persönliche Entscheidung, nicht nur eine Rechenaufgabe. Ob Kauf oder Miete, entscheidend ist, dass Ihre Wahl zu Ihrem Leben, Ihren Finanzen und Ihren Zielen passt.

Vielen Dank an Saskia Maini für diesen Beitrag.

---

[1] https://www.destatis.de/Europa/DE/Thema/Bevoelkerung-Arbeit-Soziales/Soziales-Lebensbedingungen/Mieteranteil.html

[2] https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/immobilie-erwerben/kaufnebenkosten.html#nebenkosten-beim-immobilienkauf

[3] https://www.globalpropertyguide.com/europe/germany/price-history

[4] https://www.destatis.de/EN/Themes/Economy/Prices/Construction-Prices-And-Real-Property-Prices/Tables/House-price-index-building-land.html#241690

Foto von Unsplash von Scott Web

Newsletter

Erfahren Sie von uns die wichtigsten Nachrichten über das Thema Geldanlage.
✓ jede Woche neu ✓ immer aktuell ✓ ohne Werbung ✓ jederzeit abbestellbar

Ich bin mit der Datenschutzerklärung einverstanden.

Mit Warburg Navigator die passende Geldanlage finden

Investieren Sie Ihr Vermögen mit den Experten von M.M.Warburg & CO. Modern und unkompliziert.

Empfohlene Artikel